Forum Betriebskosten 2


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Schwerpunkt Betriebskosten-Recht
M. Zuckerbäcker B-Immo 20.03.2017
Frage: Wir wollen unsere Berliner Wohnungsbestände gemäß § 48 Abs. 4 BauO mit Rauchwarnmeldern ausrüsten und tendieren zur Anmietung der Geräte. Wir sind uns jedoch nicht sicher, ob die Kosten dafür umlagefähig sind. Gibt es hierzu Erfahrungen bzw. Hinweise?
Dr. Peter Hitpaß 22.03.2017
Die Frage der Umlagefähigkeit der Rauchwarnmelder-Miete ist rechtlich noch nicht eindeutig geklärt. Geht man nach der hierzu bekannten Rechtsprechung, steht es „3:2“ für die Umlagefähigkeit (Landgericht Halle und Magdeburg sowie Amtsgericht HH-Altona dafür, Landgericht Hagen und Amtsgericht HH-Wandsbek dagegen; siehe auch Veröffentlichungen in BK aktuell 4/2014 und 2/2015). Höchstrichterliche Entscheidungen gibt es noch nicht. Überzeugende Argumente für die Umlagefähigkeit der Rauchwarnmelder-Miete hat Michael Pistorius in seinem Aufsatz hierzu in der Zeitschrift für Miet- und Raumrecht (ZMR) 2011, S. 934 geliefert. Voraussetzung in jedem Fall ist aber, dass unter den Sonstigen Betriebskosten Rauchwarnmelderwartung und - miete aufgeführt sind. Frage an die bekonet-community: Gibt es weitere Erfahrungen und Tipps zu dieser Frage?
Siegfried Rehberg 10.04.2017
Zur Frage können Miet- oder Leasingkosten für Rauchwarnmelder auf die Betriebskostenabrechnung umgelegt werden? Der BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen hat in einer aktuellen Information auch die Umlage der Miet- oder Leasingkosten behandelt. Er kommt zu folgendem Ergebnis: Nein, und begründet wie folgt:

Die Umlagefähigkeit der Leasingkosten für Rauchwarnmelder ist in der Rechtsprechung und Literatur äußerst umstritten. Das LG Magdeburg (Urteil vom 27.September 2011,Az: 1 S 171/11) hat entschieden, dass Anmiet- bzw. Leasingkosten als umlagefähige Betriebskosten anzusehen sind. Gegen die Umlegbarkeit sprechen sich aus: LG Hagen, Urteil vom 4. März 2016, Az. 1 S 198/15 Leasing- oder Anmietungskosten sind nicht umlagefähig, so auch überwiegende Meinung in der Literatur, etwa Kinne, Langenberg und Schmidt AG Halle/Saale, Urteil vom 16. August 2016, Az. 95 C 307/16 Leasing- und Anmietungskosten werden als nicht umlagefähige Kapitalersatzkosten angesehen.

Begründung:
Leasing- oder Anmietungskosten sind als sogenannte Kapitalersatzkosten anzusehen, die nicht umlagefähig sind. Verweis auf BGH-Rechtsprechung zu Leasingkosten für den Brenner, den öltank oder den Gastank, die für nicht umlagefähig erachtet worden sind. Weiteres Urteil: AG Dortmund vom 30.01.2017 AZ: 423 C 8482/16 Leasingkosten sind nicht umlegbar. Das AG Dortmund vertritt die gleiche Auffassung wie die anderen zuvor genannten Urteile zuletzt. Darüber hinaus befasst es sich mit der Frage der Umlegbarkeit der Wartungskosten als neue Betriebskos- ten über eine Mehrbelastungsklausel für den Fall der Bauordnung in NRW. Dort konnte der Eigentü- mer/Vermieter nur bis zum Ablauf des 31.03.2016 die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft einseitig übernehmen. Danach geht es nur noch einvernehmlich mit dem Mieter. Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter dies aber erst nach Ablauf der Frist getan. Ansonsten hält das AG Dortmund aber die Umlage der Wartungskosten über eine derartige Mehrbelas- tungsklausel grundsätzlich für zulässig. Im Land Berlin ist in der Berliner BauO in § 38 Abs.4 keine zeitliche Begrenzung enthalten. Danach kann nach unserer Auffassung der Eigentümer/Vermieter bei einer solchen Klausel ohne eine Einverständniserklärung des Mieters diese Sicherstellung übernehmen und die dadurch entstehenden Wartungskosten als Betriebskosten nach Ziff 17 als Sonstige Betriebskosten umlegen (weiteres siehe die Folien der Verbandskonferenz).

Aber: Die Unternehmen können sich derzeit weiterhin das „passende“ LG-Urteil aussuchen. Es bleibt die höchstrichterliche Rechtsprechung durch den BGH abzuwarten. Einschätzung BBU: Leasingkosten sind nicht umlegbar. Anders als in der Heizkostenverordnung, in der Anmiet- oder andere Arten der Gebrauchsüberlassung(Leasing) in § 7 Abs.2 ausdrücklich als umlegbare Kosten genannt werden, sind für Anmiet-/Leasingkosten in der Betriebskostenverordnung keine derartigen Positionen insbesondere für Rauchwarnmelder vorgesehen. In gewerblichen Mietverträgen ist eine Vereinbarung der Umlage der Leasingkosten jedoch möglich. Quelle: BBU Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsutnernehmen e.V. Berlin, Newsletter vom 2. Mai 2017, Internet. www.BBU.de
M. Zuckerbäcker B-Immo 20.03.2017
Frage: In unserer zwei Jahre alten Wohnanlage mussten wir vergangenes Jahr das erste Mal Ratten bekämpfen (das Objekt liegt in Kanalnähe). Einer unserer Mieter lehnt unsere Betriebskostenabrechnung mit dem Hinweis ab, dass die Umlage einmaliger Ungezieferbekämpfungskosten ( für ihn: 6,38 Euro!) unzulässig sei. Unseren Hinweis, dass wir wegen der Kanalnähe mit weiteren Bekämpfungsmaßnahmen rechnen und die Kosten somit laufend entstehen, akzeptiert er nicht. Die uns bekannten Urteile hierzu ermutigen uns nicht gerade. Wie sollten wir uns verhalten?
Dr. Peter Hitpaß 23.03.2017
So wie`s aussieht, bleiben Sie wohl auf den 6,38 Euro sitzen. Bei künftigen Bekämpfungsmaßnahmen könnten Sie allerdings mit Hinweis auf diese Erst-Bekämpfung das laufende Entstehen nachweisen und die Kosten erfolgreich abrechnen. Die Alternative wäre eine prophylaktische , regelmäßige Rattenbekämpfung, was zumindest für die Zukunft das laufende Entstehen der Kosten gewährleisten würde. Ausführlich mit dieser Thematik befasst haben sich Blöcker/Pistorius in Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft, 5. Aufl., S. 44 (siehe auch Veröffentlichung Kosten der Ungezieferbekämpfung in BK aktuell 2/2017). Frage an die bekonet-community: Gibt es Erfahrungen und Tipps zu dieser Frage?
F. Hagedorn GEWO Duisburg 10.04.2017
Frage: Einer unserer Mieter will die Heizkostenabrechnung um 15 Prozent kürzen, weil wir den Betriebsstrom geschätzt (5 % der Gesamtkosten) und nicht per Zwischenzähler ermittelt haben. Was empfehlen Sie uns?
Dr. Peter Hitpaß 11.04.2017
Die Frage, ob der Betriebsstrom geschätzt oder per Zwischenzähler ermittelt wurde, ist eine inhaltliche Frage, die die formelle Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung nicht berührt. Wenn Sie die Heizkosten im Übrigen entsprechend den Bestimmungen der HeizKV verbrauchsabhängig abgerechnet haben, gibt § 12 Abs. 1 HeizKV Ihrem Mieter keine Grundlage für eine Kürzung der Heizkostenabrechnung. Grundsätzlich besteht keine Verpflichtung zur Anbringung eines Zwischenzählers für die Erfassung des Betriebsstroms, hier sind auch technische und kostenmäßige Aspekte zu beachten (Wirtschaftlichkeitsgebot). Die Schätzung sollte allerdings etwas präziser erfolgen als mit einem prozentualen Pauschalwert. Hier empfiehlt sich folgende Vorgehensweise: Anschlusswerte aller elektrischen Geräte der Heizungsanlage x 24 Stunden x Anzahl der Heiztage x Strompreis. Der so ermittelte Betrag muss natürlich von den Kosten des Allgemeinstroms (§ 2 Nr. 11 BetrKV) abgesetzt werden (siehe hierzu auch Artikel „Betriebsstrom von Heizungsanlagen“ in BK aktuell 2/2017). Frage an die bekonet-community: Gibt es weitere Erfahrungen und Tipps zu dieser Frage?
BekoNet 12.04.2017
Frage: Wirtschaftlichkeitsgebot und Nebenkosten: Wer trägt die Beweislast, Herr Senk? Im Rahmen der mietvertraglichen Umlage der vereinbarten Nebenkosten kommt es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter, welche sich insbesondere an der Frage der Wirtschaftlichkeit der geltend gemachten Kosten entzünden, wie auch im Fall einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) aus dem Jahr 2011 (BGH; Urteil vom 06.07.2011, Az.: VIII ZR 340/10).
Wolf-Rüdiger Senk WoWi heute 14.04.2017
Die Beklagten dieses Rechtsstreits waren Wohnungsmieter der Klägerin. Die Klägerin rechnete im November 2008 die Betriebskosten für die Wohnung der Beklagten für das Jahr 2007 ab, in welcher der auf diese Wohnung entfallende Anteil der Müllentsorgungskosten mit 525,71 EUR beziffert wurde. Dagegen wandten sich die Beklagten unter Verweis auf den vom Deutschen Mieterbund e.V. herausgegebenen „Betriebskostenspiegel für Deutschland“, welcher für eine Wohnung vergleichbarer Größe eine Müllkostenumlage in Höhe von 185,76 EUR als angemessen bezifferte. In der Folge behielten die Mieter den Differenzbetrag von 395,95 EUR von der Januarmiete 2009 ein und kürzten die Februarmiete um die Rechtsanwaltskosten für ihr Beanstandungsschreiben in Höhe von 99,60 EUR. Den einbehaltenen Betrag von insgesamt 495,55 EUR nebst Zinsen machte der Vermieter vor dem Amtsgericht geltend, welches der Klage vollumfänglich stattgab. Hiergegen wandten sich die Mieter vor dem Berufungsgericht, welches gleichfalls zu Gunsten des Vermieters entschied, gleichwohl aber die Revision zum BGH zuließ.

Doch auch die Richter des BGH sahen im Ergebnis keinen Anlass, das angefochtene Urteil zu Gunsten der Mieter abzuändern, wenngleich sie die rechtliche Begründung der Vorinstanz nicht teilten. Der Senat vertrat die Auffassung, die Beklagten hätten einen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot nicht dargelegt, so dass ihnen im Ergebnis ein Schadenersatzanspruch gegen ihren Vermieter, der sich auf Freihaltung von unnötig aufgewandten Kosten richten würde, nicht zustünde. Der BGH befasste sich in diesem Kontext ausführlich mit der sogenannten Darlegungs- und Beweislast. Ein erheblicher Teil von Rechtsprechung und Literatur geht davon aus, dass bei behaupteten Verstößen gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast dafür trifft, dass er das Wirtschaftlichkeitsgebot beachtet hat (BGH a.a.O.; so z.B. LG Hamburg, NZM 2001, 806; Münch- KommBGB/Schmid, 5. Aufl., § 556 Rdnr. 116).

Demgegenüber stellt die auch vom Berufungsgericht vertreten Gegenmeinung darauf ab, dass um einen Schadenersatzanspruch des Mieters gestritten wird, so dass diesen nach den allgemeinen prozessualen Grundsätzen, dass jede Partei die ihr günstigen Tatsachen vorzutragen und zu beweise hat, die Darlegungsund Beweislast für die Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes trifft (in diesem Sinne auch Schmidt-Futterer/ Langenberg, Mietrecht, 10. Aufl., § 560 BGB Rdnr. 126; wohl auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., Rdnr. V 359a). Demgegenüber stellt der BGH bei der Beurteilung dieser Rechtsfrage darauf ab, dass es sich bei der Beachtung des Wirtschaftlichkeitsgebotes um eine vertragliche Nebenpflicht des Vermieters handelt, so dass nach den allgemeinen Grundsätzen der Mieter, welcher wegen eines pflichtwidrigen Verhaltens seines Vermieters Ansprüche geltend macht, folglich auch die Darlegungs- und Beweislast für das Fehlverhalten seines Vermieters trägt (BGH a.a.O., Rdnr. 16), so dass im Ergebnis zutreffend die Vorinstanzen davon ausgingen, dass eine Pflichtverletzung der Klägerin von den Beklagten jedenfalls nicht dargelegt wurde. Aus Vermietersicht aufschlussreich ist insbesondere die Beurteilung des „Betriebskostenspiegel für Deutschland“ seitens des BGH. Nach dessen Einschätzung tragen derartige überregional auf empirischer Basis ermittelten Zusammenstellungen von Betriebskostenansätzen den vielfältigen, je nach Region und Kommune unterschiedlichen Gegebenheiten des Wohnungsmarktes und insbesondere des jeweiligen Anwesens nicht hinreichend Rechnung. Aufgrund dessen kann den dort ausgewiesenen Durchschnittswerten im zu beurteilenden Einzelfall kein Anhaltspunkt für ein unwirtschaftliches Verhalten des jeweiligen Vermieters entnommen werden.

Der Senat sah auch keinen Anlass, über die Grundsätze der sogenannten sekundären Darlegungslast den Beklagten eine Beweiserleichterung zuzubilligen, da diese regelmäßig nur in solchen Fällen zur Anwendung kommen, wenn der an sich mit der Darlegungspflicht Belastete außerhalb des für seinen Anspruch relevanten Geschehensablauf steht, während der Gegner alle erheblichen Tatsachen kennt und ihm die Darlegung auch zumutbar ist (BGH a.a.O., Rdnr. 21). Da es im vorliegenden Fall nicht um interne Kalkulationen sondern um objektive Gegebenheiten wie etwa den Gebührenbescheid der Kommune für die Müllentsorgungskosten ging, sah der BGH keinen Anlass, den Mieter prozessual zu entlasten. Interessant ist diese Entscheidung natürlich auch im Hinblick auf die Umlage von weiteren Betriebskostenarten, da erfahrungsgemäß auch hier oft und gern gestritten wird. Ebenso wie in der hier besprochenen BGH-Entscheidung könnten zum Beispiel auch die Versicherungsprämien im Einzelfall im Hinblick auf den DMB-Betriebskostenspiegel in Frage gestellt werden - eine Argumentationsansatz, der im Hinblick auf die höchstrichterliche Rechtsprechung jedenfalls nicht tragfähig ist.

Dessen ungeachtet ist derjenige gut beraten, der sich eines spezialisierten Versicherungsmaklers bedient, welcher auf Basis maßgeschneiderter Bedingungswerke vor vornherein einen breit angelegten, transparenten Marktüberblick aller geeigneten Risikoträger vorhält. So kann auch ohne bestehende Darlegungslast die Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit des bestehenden Versicherungsschutzes jederzeit objektiv und sachkundig belegt werden.

Schwerpunkt Verbandsarbeit
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